1. 깡통전세
깡통전세는 집값보다 전세보증금 등 부채가 더 많아 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 다 돌려주지 못하는 주택을 말한다. 신축 다가구·연립·다세대주택의 가격이나 선순위 권리관계를 제대로 알지 못해 발생하고 있으며, 집값 상승을 기대한 집주인의 무리한 은행대출, 시세가 비교적 투명하지 못한 신축 빌라를 대상으로 한 건축업자와 분양업자의 연결고리로 최근 피해가 잇따르고 있습니다.
2. 무자본.갭투자, 플피 투자
자기 자본이 없이 전세가격으로 집을 사는 것을 무자본 갭투자(무갭투자)라고 한다. 전세가가 집값보다 높아 보증금으로 주택가격을 지불하고도 2000만~3000만원이 남는 플피(플러스 프리미엄) 투자라는 것도 있다.
매매가와 전세가격이 폭등하면서 젊은층에서 재테크 차원에서 유행하고 있으며, 투자 동호회를 결성해서 버스를 대절해서 무갭투자, 플피투자를 하고 있습니다. 무갭, 플피 투자가 사기극으로 변질된 것이 ‘빌라의 왕’, ‘빌라의 신’ 사건들이라고 할 수 있다. 처음부터 컨설팅업체의 조직원으로 가담한 바지사장도 있고 소액의 수수료만 받고 명의만 빌려주는 신용불량자, 노숙자도 있다.
일확천금의 꿈을 갖고 적극적으로 무갭, 플피 투자로 주택수를 늘린 사람도 있다. 집값과 전세가격이 계속 올랐다면 사기극이 한참 지나서 실체가 드러났을 것이다. 보증금은 나중에 돌려줘야 할 빚인데, 빚을 갚을 의도도 능력도 없었다면 명백한 사기극이다. 사회초년생의 인생을 망치는 악의적 범죄이다.
3. 보증금 미반환
매매와 전세의 동반 하락이 장기화된 상황에서 돈을 마련하지 못한 집주인들이 전세 및 보증금을 반환하지 못하는 상태이다.
4. 위임범위 초과계약(이중계약)
예를 들면, 임차인의 전세금액이 1억원이면, 임대인과는 월세보증금 500만원에 월세 30만 원(24개월)으로 계약한 후, 전세금 1억원과 보증금과 월세의 합계 차액을 다른 곳으로 전용하는 것이죠.
두 번째는 똑같이 전세계약을 체결하더라도, 임차인과는 7,000만원에, 임대인과는 5,000만 원의 전세 계약을 맺어, 차익 2,000만원을 다른 곳에 사용하는 식의 방법입니다.
5. 주의사항
가. 계약서를 작성할 경우에는 반드시 소유자(집주인) 본인을 확인하고 계약서를 작성하며, 전세금액 및 전세보증금을 소유자의 통장으로 입금하여 거래내역을 남겨 놓아야 합니다. 즉 계약서상의 전세금액 및 전세보증금액이 맞는 지?, 소유자와 임차인이 확인한 후에 계약서를 작성해야 합니다.
나. 주택의 시세를 반드시 확인해야 합니다. 특히 5년이 지나지 않은 신축주택은 반드시 주변의 시세 등을 확인한 후에 계약서를 작성해야 합니다. 주택의 시세에서 근저당권의 채권최고액을 차감하고, 전세금 및 전세보증금을 차감하는 등 이 주택에 대한 실질적인 가치를 산출하여 계약서 작성여부를 판단해야 합니다.
다. 반드시 임차인이 해당 건물의 등기부등본을 열람 및 발급받아 소유자와 권리관계를 확인해야 합니다. 근저당권의 채권최고액은 얼마인지?, 가처분 및 가압류 등 권리관계를 반드시 확인한 후에 계약서를 작성해야 합니다.
6. 회수방법
가. 소유자와 원만하게 합의하여 전세금 및 전세보증금을 회수하는 방법이 최선이다.
나. 전세금 및 전세보증금 미반환 관련 내용증명을 임대인에게 보내고 법적조치를 할 수 있다는 심리적 압박을 주어야 한다.
다. 임차권양도을 이용하는 것이며, 이는 해당 물건에 대한 소유자 동의가 꼭 필요하기 때문에 주의하여야 한다 라. 소송으로 강제경매를 진행하는 방법이다. 이는 변호사 비용이나 강제집행에 따른 비용이 발생하는 하고 또한 시간이 소요되기 때문에 신중하게 접근해야 한다.
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